普通預金に1000万円ある人が考えたい、不動産投資の資金配分

1000万円を全額現金購入に使う注意点

1000万円の物件を現金で購入しても、実際には物件代金以外の費用がかかります。仲介手数料、登記費用、税金、保険料などを含めると、必要資金は物件価格を上回ります。

購入後に修繕が必要になれば、さらに現金を用意しなければなりません。1000万円の預金で1000万円の物件を買う計画は、資金不足につながる可能性があります。

全額を1つの物件に使うと、その物件の収益や価格が家計に大きな影響を与えます。

周辺の人口減少、競合物件の増加、災害、建物の劣化などによって賃貸需要が弱くなった場合、他の資産で補うことが難しくなります。

不動産は、預金のように必要な金額だけを引き出せません。現金化するには物件全体を売却する必要があり、買い手探しや契約、引き渡しにも時間がかかります。

急いで現金化しようとすると、希望価格より安く売却しなければならない場合もあります。

1000万円の自己資金があっても、全額を物件に入れず、一部を頭金にしてローンを利用する方法があります。

ローンを使えば手元に現金を残せますが、毎月の返済と利息が発生します。空室になっても返済は続くため、家賃が入らない期間を想定した計画が必要です。

ローンを使うか、現金で購入するかは、次の点を比べて判断します。

借りられる金額と、無理なく返せる金額は同じではありません。金融機関が融資可能と判断しても、自分の生活設計に合っているとは限らないため注意しましょう。

最初に、毎月の生活費と、何か月分を預金として残すかを決めます。

例えば毎月の生活費が30万円の場合、1年分なら360万円、2年分なら720万円です。必要な生活防衛資金は、雇用状況、年齢、家族構成、年金収入などによって異なります。

一律に「1000万円のうち半分を使う」と決めず、自分の支出から逆算することが大切です。

生活費とは別に、不動産投資用の予備資金も確保します。

空室期間のローン返済、設備交換、原状回復、管理費、税金などに対応できる金額を見積もりましょう。

特に築年数の古い物件では、購入直後に給湯器やエアコン、水回り設備などの交換が必要になることがあります。

頭金は、手元にある預金額だけでなく、物件の収支を基準に決めます。

頭金を増やした場合と減らした場合について、毎月の返済額、年間の手残り、空室時の赤字額を比較しましょう。

頭金を増やして返済を軽くしても、現金がなくなるのであれば安全とはいえません。反対に、頭金を減らしすぎて返済額が大きくなる場合も注意が必要です。