50代と60代では不動産投資の考え方が異なる
50代は定年後の返済計画を確認する
50代では、まだ給与収入があり、不動産投資ローンを検討できる場合があります。しかし、返済期間を長く設定すると、定年後もローン返済が続く可能性があります。
購入時点では給与から返済できていても、定年後に収入が減ると、空室や修繕が発生した際の負担が重くなるかもしれません。現在の年収だけでなく、定年後の収入で返済を続けられるかまで確認する必要があります。
繰り上げ返済を予定している場合も、その資金をどこから用意するかを決めておきましょう。退職金を全額返済に充てる計画では、老後の生活資金が不足するおそれがあります。
60代は融資期間と手元資金を重視する
60代では、50代より融資期間が短くなったり、希望する金額を借りられなかったりする場合があります。そのため、現金購入や、自己資金を多く入れた購入を検討するケースもあります。
ただし、現金で購入できるからといって、その物件が安全とは限りません。預金の多くを物件に変えると、病気、介護、住宅の修繕、家族への援助などで現金が必要になった際に対応しにくくなります。
不動産は、売りたいと考えた日に預金のように引き出せるものではありません。買い手が見つからなければ売却できず、希望価格を下げなければならないこともあります。
預金を不動産投資に回しすぎてはいけない理由
購入後にも現金が必要になる
不動産投資では、物件価格以外にもさまざまな支出が発生します。仲介手数料、登記費用、税金、融資関係の費用、保険料などの購入費用に加え、購入後には管理費や修繕費、固定資産税などがかかります。
区分マンションでは管理費や修繕積立金、一棟物件や戸建てでは外壁、屋根、給排水設備などの修繕費も考えなければなりません。家賃収入が入っていても、支出が重なると手元のお金が減ることがあります。
空室中も支払いは続く
入居者が退去すると、次の入居者が決まるまで家賃収入は入りません。一方、ローン返済や管理費、税金などの支払いは続きます。
預金をほとんど頭金に使ってしまうと、空室期間中の支払いを生活費から補わなければならなくなります。預金をどれだけ入れるかではなく、購入後にいくら残るかも重要です。
急いで売っても購入時の金額が戻るとは限らない
預金は原則として額面で引き出せますが、不動産の売却価格は市場の状況や物件の状態によって変わります。購入直後に売却しても、購入時と同じ価格で売れるとは限りません。
さらに、売却時には仲介手数料などの費用もかかります。老後資金を不動産へ移す場合は、長期間持ち続けられるかだけでなく、いつ、誰に、いくらで売るかまで考える必要があります。
