2000万円以上貯金がある人が知るべき事。投資用マンションを考える前に知りたいローンの基本

金融機関は「人」と「物件」の両方を見る

投資用マンションローンの審査では、借りる人の返済力だけでなく、物件そのものの価値や収益性も確認されます。

たとえば、次のような項目が見られやすくなります。

貯金が2,000万円以上あることは、審査上プラスに働く可能性があります。自己資金を入れられる、空室時の返済余力がある、突発的な修繕にも対応しやすいと見られるからです。

ただし、貯金が多いだけで必ず安全というわけではありません。購入価格が高すぎる、家賃収入に対して返済額が重い、管理費や修繕積立金を含めると手残りが少ないといった場合は、長期的に負担が大きくなることがあります。

投資用マンションローンを使う大きな理由のひとつは、手元資金を残せることです。

たとえば、貯金2,000万円のうち大半を物件購入に使ってしまうと、預金残高は大きく減ります。購入直後に空室が出たり、給湯器やエアコンなどの設備交換が必要になったりすると、家計から支出しなければなりません。

一方、ローンを活用して自己資金の一部を残せば、空室や修繕への備えを持ちやすくなります。老後資金や生活防衛資金を残したまま、不動産投資を検討できる点はメリットです。

ただし、ローンを使えばよいという意味ではありません。借入額が大きくなるほど、毎月の返済負担も増えます。金利が上がれば、将来の返済額が増える可能性もあります。

大切なのは、「いくら借りられるか」ではなく「無理なく返せるか」です。金融機関から借入可能額を提示されたとしても、その金額いっぱいまで借りる必要はありません。

投資用マンションを検討するときは、物件価格や利回りだけで判断しないことが大切です。特にローンを利用する場合は、毎月の収支を具体的に見る必要があります。

確認したい主な数字は、次のとおりです。

たとえば、家賃収入が毎月8万円あっても、ローン返済が6万円、管理費と修繕積立金で2万円かかるなら、その時点で手残りはほとんどありません。さらに固定資産税や修繕費、空室期間を考えると、年間では赤字になることもあります。

広告や営業資料では、表面利回りが目立つことがあります。しかし、投資用ローンを組む場合に本当に見るべきなのは、毎月のキャッシュフローです。家賃収入から必要経費とローン返済を差し引いたあと、どれくらい手元に残るのかを確認しましょう。