貯金が2,000万円以上あると、「このまま預金だけで置いておくより、何か資産運用を考えたほうがよいのでは」と感じる方もいるかもしれません。その選択肢のひとつとして、投資用マンションに関心を持つ人もいます。
ただし、投資用マンションは「貯金があるから買える」「家賃収入が入るから安心」と単純に考えられるものではありません。特に重要なのが、投資用マンションローンの仕組みです。
自宅を買うための住宅ローンと、家賃収入を前提にする投資用ローンでは、目的も審査も返済の考え方も異なります。貯金がある人ほど、現金で買うか、ローンを使うか、手元資金をどれくらい残すかを慎重に考える必要があります。
貯金があっても、投資用マンションは現金だけで考えない
2,000万円以上の貯金があると、投資用マンションの購入が現実的に見えてきます。中古ワンルームマンションなどであれば、物件価格によっては現金購入を検討できるケースもあるでしょう。
しかし、貯金を大きく減らしてしまうと、購入後の余力が少なくなります。投資用マンションは、買って終わりではありません。購入後も、管理費、修繕積立金、固定資産税、設備交換費用などが発生します。
さらに、入居者が退去して空室になれば、その間は家賃収入が入りません。ローンを利用していなくても、毎月の管理費や税金はかかります。現金で買ったから安全というよりも、「購入後も手元資金を残せるか」が大切です。
そのため、貯金がある人ほど、現金一括購入と投資用ローン活用の両方を比較して考える必要があります。
投資用マンションローンは住宅ローンとは違う
投資用マンションローンは、自宅を買うための住宅ローンとは別のものです。住宅ローンは、本人や家族が住む家を購入するためのローンです。一方、投資用ローンは、家賃収入を得るための不動産を購入する目的で利用します。
つまり、投資用マンションローンは「住まいのための借入」ではなく、「賃貸事業のための借入」に近い性質があります。
この違いを理解しないまま、住宅ローンと同じ感覚で考えるのは危険です。投資用ローンでは、本人の年収や勤務先だけでなく、購入する物件の収益性も見られます。家賃収入で返済できる見込みがあるか、空室になった場合でも返済を続けられるか、物件の担保価値はどうかといった点が関係します。
また、投資目的の物件に住宅ローンを使うことは、契約上の問題につながるおそれがあります。ローンは目的に合ったものを利用することが基本です。投資用マンションを検討するなら、最初から投資用ローンとして考える必要があります。
